Fernwärme zu teuer? Was das EuGH-Urteil für Vermieter und Betriebe ändert

Die kurze Antwort

Wer Fernwärme als Verbraucher bezieht und eine unwirksame Preisänderungsklausel im Vertrag hat, kann seit dem EuGH-Urteil vom 24. September 2026 (C-900/24) Preiserhöhungen zurückfordern, auch wenn er nie binnen drei Jahren widersprochen hat. Für Wohnungsunternehmen und Betriebe ändert das Urteil unmittelbar wenig; sie müssen weiter über die Klausel selbst argumentieren.

Was eine Kilowattstunde Fernwärme im Vergleich zu Gas, Öl und Wärmepumpe kostet, steht im Ratgeber zu den Wärmekosten pro Kilowattstunde. Hier geht es um die Frage, was man gegen eine Erhöhung tun kann.

Was war die Dreijahreslösung, und was hat der EuGH gekippt?

Ist eine Preisänderungsklausel unwirksam, entsteht eine Lücke im Vertrag: Welcher Preis gilt dann? Der Bundesgerichtshof hat diese Lücke über Jahre mit der sogenannten Dreijahreslösung gefüllt und sie für Fernwärme zuletzt am 25. September 2024 fortentwickelt (VIII ZR 176/21). Kurz gesagt: Wer Preiserhöhungen nicht innerhalb von drei Jahren nach der jeweiligen Jahresabrechnung beanstandet hatte, musste den so erreichten Preis gegen sich gelten lassen. Ein früher Widerspruch, der danach jahrelang nicht weiterverfolgt wurde, half ebenfalls nicht.

Auf Vorlage des Kammergerichts Berlin hat der EuGH diese Praxis für Verbraucherverträge verworfen. Die Wirkungen einer missbräuchlichen Klausel dürfen nicht über eine Frist zulasten des Verbrauchers erhalten bleiben. Zudem kann der Versorger eine als missbräuchlich erkannte Klausel nicht einseitig ersetzen. Das passt zu § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV, wonach eine Preisänderungsklausel nicht einseitig durch öffentliche Bekanntgabe geändert werden darf. Wie die deutschen Gerichte das Urteil im Einzelnen umsetzen, entscheidet zuerst das Kammergericht im Ausgangsfall.

Wer profitiert, und wer nicht?

Kunde	Verbraucherschutz aus dem EuGH-Urteil?	Was bleibt als Hebel
Privater Hauseigentümer	ja	Rückforderung ohne Dreijahresgrenze, Verjährung beachten
Wohnungseigentümergemeinschaft mit mindestens einem Verbraucher	ja, laut BGH VIII ZR 243/13 wie ein Verbraucher	wie oben, Beschluss der Gemeinschaft nötig
Privater Vermieter einzelner Wohnungen	Einzelfall: private Vermögensverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit	Status anwaltlich klären lassen
Wohnungsunternehmen, Gewerbe, Hotels	nein, nicht unmittelbar	Klausel nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV prüfen
Industrieunternehmen	nein; die AVBFernwärmeV gilt nach § 1 Abs. 2 nicht	Individualvertrag nach allgemeinem AGB-Recht prüfen

Der praktische Unterschied ist groß. Ein Betrieb mit unwirksamer Klausel hat nach wie vor einen Anspruch. Er muss sich aber weiter mit der Frage auseinandersetzen, welcher Preis an die Stelle der Klausel tritt, und dafür gibt es für ihn keine neue EU-Rechtsprechung.

Was hat das OLG Hamm heute gegen E.ON entschieden?

Am 12. Oktober 2026 hat das Oberlandesgericht Hamm in der Sammelklage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen E.ON Energy Solutions entschieden (2 VKl 1/23). Die Preisänderungsklauseln sind in drei Versorgungsgebieten unwirksam: Erkrath-Hochdahl, Hamburg-Lohbrügge-Nord und Schwalbach-Limes. Für die übrigen Gebiete der Klage hat das Gericht eine pauschale Feststellung abgelehnt; der vzbv will dafür Revision zum Bundesgerichtshof einlegen. Geld fließt noch nicht: Angemeldete Verbraucher können Rückzahlungen erst verlangen, wenn das Urteil rechtskräftig ist.

Die Botschaft für alle anderen Fernwärmekunden: Unwirksame Klauseln sind kein Ausnahmefall, aber jede muss einzeln geprüft werden. Ein Urteil für drei Netze sagt nichts über das vierte.

Um wie viel Geld geht es? Ein Rechenbeispiel

Objekt: Wohnungseigentümergemeinschaft mit 12 Wohnungen, 120.000 Kilowattstunden Fernwärme im Jahr. Aktueller Preis: 15,6 Cent je Kilowattstunde brutto, das ist der Fernwärme-Mischpreis für Mehrfamilienhäuser laut AGFW zum Stichtag 01.04.2026. Annahmen für das Beispiel: Der ursprünglich vereinbarte Preis lag bei 10,0 Cent; nach der Dreijahreslösung wäre ein Zwischenpreis von 15,0 Cent verbindlich geworden; drei Abrechnungsjahre sind noch nicht verjährt.

Rechenweg	Differenz je kWh	je Jahr	drei Jahre
Dreijahreslösung (verbindlicher Zwischenpreis 15,0 ct)	0,6 ct	720 €	2.160 €
Nach EuGH (Rückkehr zum Vertragspreis 10,0 ct)	5,6 ct	6.720 €	20.160 €

Die Zahlen sind Annahmen, keine Prognose. Sie zeigen, warum sich die Prüfung lohnt: Der Streitwert ist im Beispiel fast zehnmal so hoch. Sie zeigen aber auch die Grenze. Ansprüche verjähren nach §§ 195, 199 BGB regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Kunde davon wusste oder hätte wissen müssen. Wer jetzt wartet, verliert jedes Jahr ein Abrechnungsjahr.

Was ändert sich politisch?

Das Bundeskabinett hat am 26. August 2026 Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket beschlossen. Vorgesehen sind eine nachträgliche Preisaufsicht durch eine Bundesbehörde, regelmäßige Offenlegung von Preisen und Kostenbestandteilen, eine Preistransparenzplattform für alle Wärmeversorger und eine Schlichtungsstelle. AVBFernwärmeV und FFVAV sollen in einem neuen Wärmenetzgesetz aufgehen. Einen Gesetzentwurf und einen Termin gibt es noch nicht. Für bestehende Verträge und vergangene Abrechnungen hilft das Paket also vorerst nicht.

Was Eigentümer und Betriebe jetzt tun sollten

1. Vertrag und Klausel heraussuchen: Preisänderungsklausel, Preisblätter und alle Jahresabrechnungen seit Vertragsbeginn sammeln.
2. Eigenen Status klären: Verbraucher, Eigentümergemeinschaft, Vermieter oder Unternehmen. Davon hängt ab, ob das EuGH-Urteil greift.
3. Klausel prüfen lassen: Gegen § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV, also Kostenelement, Marktelement und vollständige, verständliche Berechnungsfaktoren. Bei größeren Objekten mit einem Fachanwalt.
4. Schriftlich widersprechen und unter Vorbehalt zahlen: Der Widerspruch ist nach dem EuGH-Urteil für Verbraucher keine Fristfrage mehr, er dokumentiert aber die Position und ist für Unternehmen weiter wichtig.
5. Verjährung im Blick behalten: Mit jedem Jahresende kann ein weiteres Abrechnungsjahr verjähren. Wer Ansprüche sichern will, sollte vor dem 31.12.2026 handeln.
6. Für Vermieter: Mit Verwaltung oder Anwalt klären, wie Erstattungen in der Betriebskostenabrechnung zu behandeln sind.
7. Den Preis selbst einordnen: Unabhängig vom Rechtsstreit den eigenen Mischpreis je Kilowattstunde ausrechnen und mit den Alternativen vergleichen. Eine wirksame Klausel kann trotzdem einen hohen Preis ergeben.