Contracting oder Eigeninvestition: Was rechnet sich bei der neuen Heizung für Vermieter?

Die kurze Antwort

Ob sich Contracting oder die Eigeninvestition rechnet, entscheidet nicht die Technik, sondern das Kapital. Bei der Eigeninvestition baut und besitzt der Vermieter die Heizung selbst, bekommt die Förderung und den Anlagenwert, bindet dafür aber Kapital und wird zum Betreiber. Beim Contracting zahlt er nur noch einen Wärmepreis, hält seine Liquidität frei und gibt das Betriebsrisiko ab – bezahlt wird das über einen Preis, der Investition, Finanzierung und Marge des Contractors enthält.

Der entscheidende Haken sitzt auf der Mietseite: Von der eigenen Investition landet wegen der Kappung des § 559e BGB in den ersten Jahren nur ein Teil beim Mieter. Und die Contracting-Kosten sind nur bis zur Kostenneutralität des § 556c BGB umlegbar. In beiden Fällen bleibt ein Rest beim Eigentümer – wo er kleiner ausfällt, hängt vom Einzelfall ab.

Eigeninvestition: Was kostet die eigene Heizung den Vermieter wirklich?

Bei der Eigeninvestition trägt der Eigentümer die Anschaffung (CAPEX). Er beauftragt die Anlage, bindet Eigen- oder Fremdkapital und übernimmt danach Betrieb, Wartung, Abrechnung und Haftung. Dafür gehört ihm die Anlage, und er zieht die Förderung selbst: Die KfW-Grundförderung nach Programm 458 beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten und steht ausdrücklich auch Vermietern zu (für Gesellschaften und juristische Personen über das Programm 459).

Die Rechnung hat drei Posten, die oft untergehen. Erstens kostet gebundenes Kapital – entweder Zinsen für den Kredit oder die entgangene Rendite, die das Geld anderswo gebracht hätte. Zweitens werden aus dem Eigentum laufende Betreiberpflichten: Wartung, Heizungsprüfung nach § 60b GModG, hydraulischer Abgleich, Instandhaltung. Drittens – und das ist der am meisten unterschätzte Punkt – darf der Vermieter die Investition nur begrenzt an die Mieter weitergeben.

Was darf der Vermieter umlegen – und wo liegt die Grenze? (§ 559e BGB)

Für eine Heizungsmaßnahme, die zugleich eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB ist, gilt seit der Reform des Mietrechts der eigene § 559e BGB. Er rechnet anders als die allgemeine Modernisierungsumlage:

Regel	§ 559 BGB (allgemein)	§ 559e BGB (Heizung)
Umlagesatz pro Jahr	8 % der aufgewendeten Kosten	10 % der Kosten abzüglich Förderung
Förderung	mindert die Kosten (§ 559a)	wird vor der Berechnung abgezogen
Kappungsgrenze in 6 Jahren	3 €/m² (2 €/m² bei Miete < 7 €/m²)	0,50 €/m²

Der höhere Satz von 10 Prozent täuscht: Weil die Förderung zuerst abgezogen wird und die Kappung bei 0,50 Euro je Quadratmeter liegt, bleibt von der Investition in den ersten sechs Jahren nur ein schmaler Teil, der beim Mieter ankommt. Hat der Eigentümer eine förderfähige Maßnahme bewusst nicht beantragt, fällt er in § 559 mit 8 Prozent und der 3-Euro-Kappung zurück. Nachteilige Abreden zulasten des Mieters sind unwirksam (§ 559e Abs. 5).

Contracting: Wie wird aus der Investition ein laufender Preis?

Beim Wärmecontracting errichtet und betreibt ein Dritter die Heizzentrale und verkauft dem Gebäude fertige Wärme. Der Vermieter investiert nichts, finanziert nichts und haftet nicht für den Betrieb; aus der Investition (CAPEX) wird ein laufender Bezug (OPEX). Steuerlich ist der Wärmepreis in der Regel sofort als Betriebsausgabe absetzbar, während die eigene Anlage über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben werden muss.

Die Kehrseite: Der Wärmepreis enthält die Investition, die Finanzierung über die Vertragslaufzeit und die Marge des Contractors. Und umlegen darf der Vermieter diese Kosten bei laufenden Wohnraumverträgen nur bis zur Kostenneutralität des § 556c BGB – die Wärmelieferung darf für dieselbe Wärmemenge nicht teurer sein als die alte Eigenversorgung. Wie dieser Deckel im Detail funktioniert, steht im Beitrag zum Wärmecontracting und der Umlage nach § 556c.

Ist Heizungscontracting umlagefähig? (§ 556c BGB)

Ja, aber nur, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen – und nur der Teil, der die Kostenneutralität einhält. Wechselt der Vermieter bei laufenden Wohnraummietverträgen von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Wärmelieferung, darf er die Lieferkosten nach § 556c Absatz 1 BGB als Betriebskosten umlegen, wenn

Voraussetzung	Was das heißt
Verbesserte Effizienz	Die Wärme kommt aus einer vom Lieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz (Abs. 1 Nr. 1)
Kostenneutralität	Die Kosten der Wärmelieferung übersteigen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht (Abs. 1 Nr. 2)
Ankündigung	Der Vermieter kündigt die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform an (Abs. 2)

Liegt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung bei mindestens 80 Prozent, genügt dem Lieferanten statt der neuen Anlage eine Verbesserung der Betriebsführung. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam (Abs. 4). Was über der Kostenneutralität liegt, trägt der Eigentümer selbst. Die Rechnung dazu steht im Beitrag zur Umlage nach § 556c; dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Rechenbeispiel: 12 Wohnungen, eine neue Wärmepumpe

Annahmen: Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen, 900 m² Wohnfläche. Neue Wärmepumpe inklusive Hydraulik und Pufferspeicher: 180.000 € Investition. KfW-Grundförderung 30 % = 54.000 €. Finanzierung des Eigenanteils zu 4 % Zins.

Posten (Eigeninvestition)	Betrag
Investition	180.000 €
− KfW-Grundförderung 30 %	− 54.000 €
= aufgewendete Kosten (Basis § 559e)	126.000 €
Umlage theoretisch: 10 % p. a.	12.600 €/Jahr = 1,17 €/m²/Monat
Umlage nach Kappung 0,50 €/m²	5.400 €/Jahr (450 €/Monat)
Rest, der zunächst beim Eigentümer bleibt	7.200 €/Jahr

Von den rechnerisch 12.600 Euro Jahresumlage erreichen den Mieter in den ersten sechs Jahren nur 5.400 Euro – der Rest bleibt beim Eigentümer, bis ein neues Sechs-Jahres-Fenster beginnt. Dazu kommen rund 5.000 Euro Zins auf den Eigenanteil im ersten Jahr und die Betreiberpflichten. Beim Contracting entfällt die 126.000-Euro-Kapitalbindung komplett; dafür steckt die Finanzierung samt Marge im Wärmepreis, der nur kostenneutral umlegbar ist. Welcher Weg günstiger ist, entscheidet, wie teuer das gebundene Kapital für den Eigentümer wirklich ist.

Woran die Entscheidung wirklich hängt

1. Kapitalkosten ehrlich ansetzen. Rechnen Sie nicht nur den Kreditzins, sondern die Rendite, die das Geld in Ihrem Kerngeschäft oder im Portfolio bringen würde. Ist sie hoch, spricht das für Contracting.
2. Förderquote prüfen. Die 30 Prozent KfW-Grundförderung gibt es nur bei der Eigeninvestition direkt – beim Contracting zieht sie der Contractor und sie fließt indirekt in den Wärmepreis ein.
3. Umlage realistisch kappen. Legen Sie die § 559e-Kappung von 0,50 €/m² über die Wohnfläche und prüfen Sie, wie viel der Investition in sechs Jahren überhaupt bei den Mietern ankommt.
4. Betriebsrisiko bewerten. Wollen Sie Wartung, Heizungsprüfung und Haftung selbst tragen oder abgeben? Das ist bei Contracting der Kern des Preises.
5. Zeithorizont und Exit. Planen Sie den Verkauf des Objekts, ist eine OPEX-Lösung ohne gebundenes Kapital oft leichter zu übertragen als eine frisch finanzierte Anlage.
6. Steuer und Bilanz mit dem Steuerberater klären. Sofortabzug beim Wärmepreis gegen Abschreibung der eigenen Anlage kann den Ausschlag geben.