Wärmecontracting: Lohnt sich das für Vermieter – und was darf ich auf die Mieter umlegen?

Die kurze Antwort

Wärmecontracting lohnt sich für den Vermieter vor allem dann, wenn er die Heizungsinvestition loswerden will, ohne eigenes Kapital zu binden: Der Contractor baut und betreibt die Anlage, der Eigentümer zahlt nur noch den gelieferten Wärmepreis. Der Haken liegt in der Umlage. Bei laufenden Wohnraummietverträgen darf der Vermieter die Contracting-Kosten nur dann auf die Mieter umlegen, wenn sie die bisherige Eigenversorgung nicht teurer machen (§ 556c BGB).

Das heißt: Die Ersparnis an Investition ist real, aber sie landet nicht automatisch beim Mieter. Reißt der Wärmepreis die Grenze der Kostenneutralität, bleibt die Differenz beim Eigentümer.

Was ist Wärmecontracting – und was unterscheidet es von der eigenen Heizung?

Beim Wärmecontracting errichtet und betreibt ein Dritter, der Contractor, die Heizzentrale und verkauft dem Gebäude fertige Wärme. Der Vermieter investiert nicht in Kessel oder Wärmepumpe, trägt kein Finanzierungsrisiko und keine Betreiberpflichten; dafür zahlt er einen Wärmepreis, der die Investition, den Betrieb, den Brennstoff und die Marge des Contractors enthält. Aus einer Investition (CAPEX) wird ein laufender Bezug (OPEX).

Für die Umlage ist entscheidend, wie die Wärmelieferung in das Mietverhältnis kommt. Ist sie von Anfang an im Mietvertrag vereinbart, sind die Kosten schlicht Betriebskosten der „eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme“ nach § 2 Nr. 4 Buchstabe c Betriebskostenverordnung. Stellt der Vermieter dagegen einen Bestand mit eigener Heizung während laufender Verträge auf Contracting um, greift die Schutzvorschrift des § 556c BGB.

Wann darf der Vermieter die Contracting-Kosten umlegen? (§ 556c BGB)

Nach § 556c Abs. 1 BGB trägt der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten nur, wenn drei Bedingungen zusammenkommen:

Voraussetzung	Grundlage	Was sie verlangt
Effizienz oder neue Anlage	§ 556c Abs. 1 S. 1 Nr. 1	Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz aus einer vom Lieferanten neu errichteten Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert
Kostenneutralität	§ 556c Abs. 1 S. 1 Nr. 2	Die Kosten der Wärmelieferung übersteigen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht
Ankündigung	§ 556c Abs. 2	Umstellung spätestens drei Monate vorher, in Textform

Eine Ausnahme regelt § 556c Abs. 1 Satz 2: Hatte die alte Anlage einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent, kann sich der Lieferant statt einer neuen Anlage auf eine energetisch verbesserte Betriebsführung beschränken. Und § 556c Abs. 4 stellt klar: Eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung ist unwirksam. Der Vermieter kann die Kostenneutralität also nicht vertraglich wegbedingen.

Was heißt Kostenneutralität? Ein Rechenbeispiel

Der Kostenvergleich nach § 8 WärmeLV stellt zwei Zahlen gegenüber: die Betriebskosten, die der Mieter bei der alten Eigenversorgung getragen hat, und die Kosten, die bei Wärmelieferung derselben Wärmemenge angefallen wären. Der Fallstrick steckt im Wort Betriebskosten.

Objekt: 12 Wohnungen, rund 900 m², 120.000 kWh Wärmebedarf im Jahr. Gaspreis: 11,17 ct/kWh (BDEW-Gaspreisanalyse, Mehrfamilienhaus, Datenstand August 2026). Annahmen: Kesselwirkungsgrad 93 Prozent, Investition alter Kessel 35.000 €, 20 Jahre Nutzung, 4 Prozent Zins.

Posten der bisherigen Eigenversorgung	€/Jahr	umlagefähig als Betriebskosten?
Gas (129.032 kWh × 11,17 ct)	14.413	ja
Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Messung (Annahme)	1.900	ja
Kapital/Abschreibung des Kessels (Annahme, Annuität)	2.575	nein, trägt der Vermieter
Summe umlagefähige Betriebskosten	16.313	—

16.313 Euro auf 120.000 Kilowattstunden Wärme ergeben rund 13,6 Cent je Kilowattstunde. Das ist der Deckel: Nur bis zu diesem Wärmepreis bleibt die Umstellung kostenneutral und voll umlegbar.

Jetzt kommt der Punkt, den viele übersehen. Die Kapitalkosten des alten Kessels, 2.575 Euro, standen nie in der Betriebskostenabrechnung des Mieters, sie trug der Vermieter. Der Contracting-Wärmepreis dagegen enthält die Investition in die neue Anlage komplett. Damit der Wärmepreis die 13,6 Cent trotzdem nicht reißt, muss die neue Anlage genug Brennstoff einsparen, um ihre eigene Kapitalkomponente aufzuwiegen. In Zahlen: Die 2.575 Euro entsprechen rund 18 Prozent der alten Brennstoffkosten. Die neue Anlage muss also mindestens etwa 18 Prozent weniger Brennstoff verbrauchen als der alte Kessel – und das, bevor der Contractor einen Cent Marge verdient hat.

Genau das verlangt § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1: verbesserte Effizienz. Wo sie fehlt, kann der Vermieter zwar ein Contracting abschließen, aber den Teil über dem Deckel nicht umlegen.

Was muss in der Umstellungsankündigung stehen? (§ 11 WärmeLV)

Die Umstellung muss der Vermieter nach § 11 WärmeLV spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Zwingend sind fünf Angaben:

1. die Art der künftigen Wärmelieferung,
2. die voraussichtliche Effizienzverbesserung oder die verbesserte Betriebsführung,
3. der Kostenvergleich nach den §§ 8 bis 10 WärmeLV, einschließlich der zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen,
4. der geplante Umstellungszeitpunkt,
5. die vorgesehenen Preise und etwaige Preisänderungsklauseln.

Fehlt diese Ankündigung, läuft die Einwendungsfrist des Mieters gegen die Abrechnung nicht an (§ 11 Abs. 3 WärmeLV). Der Mieter kann die Wärmelieferkosten dann noch lange nach der Abrechnung angreifen. Die Ankündigung ist also kein Formalakt, sondern die Grundlage der Umlagefähigkeit.

Für wen rechnet sich Contracting – und für wen nicht?

Die Antwort hängt weniger am Gebäude als am Mietverhältnis:

• Neubau und Neuvermietung: am einfachsten. Ist die Wärmelieferung von Beginn an vereinbart, gibt es keine Kostenneutralitäts-Hürde; die Kosten sind Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter gibt die Investition ab und legt den Wärmepreis vollständig um.
• Bestand mit laufenden Verträgen und eigener Heizung: die Umstellung lohnt nur, wenn die neue Anlage effizient genug ist, um unter dem Deckel zu bleiben. Sonst zahlt der Eigentümer die Differenz – dauerhaft.
• Gewerbeimmobilien: § 556c BGB gilt nicht. Hier entscheidet der Mietvertrag, und die Umlage ist frei verhandelbar.
• Eigentümergemeinschaften: die Umstellung auf Contracting ist eine Entscheidung der Gemeinschaft und braucht einen Beschluss; die einzelne Wohnung kann sie nicht allein auslösen.

Der eigentliche Vermieter-Vorteil liegt nicht im Preis, sondern im Risiko: keine Investition, kein Kreditbedarf, keine Betreiberpflichten. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lässt, trägt ab 2029 die steigende Bio-Treppe nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz und die Wartung selbst; im Contracting liegt beides beim Betreiber. Diesen Wert muss man gegen die gedeckelte Umlage rechnen. Was eine Kilowattstunde Wärme je Heizweg überhaupt kostet, steht im Vollkostenvergleich; wie sich der CO₂-Preis 2027 auf Vermieter und Mieter verteilt, ist ein eigener Posten in dieser Rechnung.

Was Vermieter vor einem Contracting-Vertrag prüfen sollten

1. Klären, ob es eine Umstellung im Bestand ist (dann gilt § 556c BGB) oder eine Neuvereinbarung im Mietvertrag (dann nur Betriebskostenrecht).
2. Die bisherigen umlagefähigen Betriebskosten der Heizung je Kilowattstunde Wärme ausrechnen – ohne die Kapitalkosten des alten Kessels. Das ist der Deckel.
3. Vom Contractor den Wärmepreis je Kilowattstunde für dieselbe Wärmemenge verlangen und gegen den Deckel halten. Liegt er darüber, ist der Rest nicht umlegbar.
4. Die zugesagte Effizienzverbesserung belegen lassen; ohne sie fehlt die Voraussetzung nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1.
5. Die Umstellungsankündigung mit allen fünf Pflichtangaben vorbereiten und die Dreimonatsfrist einhalten.
6. Die Preisänderungsklausel prüfen, bevor unterschrieben wird – sie bestimmt, wie der Wärmepreis über die Vertragslaufzeit steigen darf.