Wärmeplan liegt vor: Was Eigentümer mit Gasheizung jetzt entscheiden müssen – und was nicht

Die kurze Antwort

Ein kommunaler Wärmeplan verpflichtet Eigentümer zu nichts: Er hat keine rechtliche Außenwirkung, und seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hängt auch keine Heizungspflicht mehr an ihm. Er beantwortet aber die Frage, die bei jedem Heizungstausch zuerst kommt: Kommt hier ein Wärmenetz, oder bleibt das Haus auf sich gestellt?

Wer eine funktionierende Gasheizung hat, muss also heute nichts entscheiden. Wer in den nächsten Jahren tauschen muss, sollte den Wärmeplan seiner Gemeinde vorher gelesen haben.

Bis wann muss der Wärmeplan vorliegen?

Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet die Länder, für jedes Gemeindegebiet einen Wärmeplan sicherzustellen (§ 4 WPG). Die Fristen richten sich nach der Einwohnerzahl am 1. Januar 2024:

Gemeindegröße	Frist für den Wärmeplan
mehr als 100.000 Einwohner	30. Juni 2026
100.000 Einwohner oder weniger	30. Juni 2028
unter 10.000 Einwohner	30. Juni 2028, Länder können ein vereinfachtes Verfahren vorsehen

Quelle: § 4 Abs. 2 und 3 WPG.

Pläne, die schon nach Landesrecht erstellt wurden, gelten weiter (§ 5 WPG). Der Plan wird vom Gemeinderat oder der zuständigen Stelle beschlossen und im Internet veröffentlicht (§ 23 Abs. 3). Zusätzlich will das Bundeswirtschaftsministerium alle Pläne zentral zugänglich machen, erstmals sechs Monate nach Ablauf der jeweiligen Frist (§ 34), für die Großstädte also ab Ende Dezember 2026. Alle fünf Jahre wird der Plan überprüft und bei Bedarf fortgeschrieben (§ 25).

Was steht für mein Grundstück im Plan?

Die Kommune teilt ihr Gebiet in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete ein, für die Stichjahre 2030, 2035 und 2040 (§ 18 Abs. 3 WPG). Es gibt vier Typen: Wärmenetzgebiet, Wasserstoffnetzgebiet, Gebiet für die dezentrale Wärmeversorgung und Prüfgebiet, in dem die Lage noch offen ist (§ 3 WPG). Für jedes Gebiet vergibt die Kommune eine von vier Eignungsstufen, von „sehr wahrscheinlich geeignet“ bis „sehr wahrscheinlich ungeeignet“ (§ 19 Abs. 2).

Das Wort „voraussichtlich“ ist ernst gemeint. Aus der Einteilung entsteht keine Pflicht, eine bestimmte Versorgung zu nutzen oder bereitzustellen, und kein Anspruch auf ein bestimmtes Gebiet (§ 18 Abs. 2). Ein Wärmenetzgebiet im Plan heißt also nicht, dass ein Netzbetreiber den Anschluss bauen muss. Und ein Wasserstoffnetzgebiet heißt nicht, dass Wasserstoff zu einem bestimmten Preis kommt.

Wird aus dem Plan eine Pflicht?

Drei Stufen sind zu unterscheiden:

Stufe	Rechtsgrundlage	Pflicht für den Eigentümer?
Wärmeplan beschlossen	§ 23 Abs. 4 WPG	nein, keine Außenwirkung
Ausweisung als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet	§§ 26, 27 WPG	nein, keine Nutzungspflicht; wirkt nur in Bauleitplanung und Ermessen der Behörden
Anschluss- und Benutzungszwang per Satzung	Landesrecht, § 109 GModG	ja, aber nur, wenn die Gemeinde ihn beschließt

Bis Juli 2026 war das anders. Im alten Gebäudeenergiegesetz waren die Übergangsfristen der 65-Prozent-Regel an die Wärmeplanung gekoppelt. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sind die §§ 71 bis 71p entfallen; der Begriff Wärmeplan kommt im heutigen Gesetzestext nicht mehr vor. Beim Heizungstausch stehen nach § 42 GModG zehn gleichwertige Optionen zur Wahl, von der Wärmepumpe über die Hausübergabestation an ein Wärmenetz bis zur neuen Gasheizung.

Was kostet eine neue Gasheizung nach dem Wärmeplan? Ein Rechenbeispiel

Gleichwertig heißt nicht kostengleich. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff erzeugen (§ 43 GModG). Im Contracting erfüllt der Betreiber diese Pflicht, nicht der Eigentümer (§ 43 Abs. 6). Dazu kommt bei vermieteten Wohnungen die Kostenteilung nach § 5a CO2KostAufG: Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten und die Gas-Netzentgelte jeweils zur Hälfte, ab 2029 auch die Mehrkosten für den Bioanteil bis zu 30 Prozent.

Annahmen: 12 Wohnungen, neue Gasheizung 2027, Verbrauch 180.000 kWh im Jahr wie im Beispiel zum CO₂-Preis. Wie teuer Biomethan 2029 oder 2040 gegenüber Erdgas ist, weiß heute niemand. Die Tabelle rechnet deshalb mit einer Rechengröße: je 1 Cent Aufpreis pro Kilowattstunde.

Ab	Pflichtanteil	Biogene Menge	Mehrkosten je 1 ct Aufpreis	davon Vermieter (§ 5a)
2029	10 %	18.000 kWh	180 €	90 €
2030	15 %	27.000 kWh	270 €	135 €
2035	30 %	54.000 kWh	540 €	270 €
2040	60 %	108.000 kWh	1.080 €	270 €

Bei 5 Cent Aufpreis wären das 2040 rund 5.400 Euro Mehrkosten im Jahr, davon 1.350 Euro beim Vermieter. Hinzu kommt die hälftige CO₂-Teilung für den fossilen Rest: Mit dem Emissionsfaktor der EBeV 2030 (rund 0,181 kg CO₂ je abgerechneter kWh Erdgas) stößt das Haus heute rund 33 Tonnen aus. Ab 2028 soll sich der Preis dafür nach heutigem Stand im europäischen Emissionshandel bilden, seine Höhe ist offen.

Genau hier wird der Wärmeplan wertvoll. Liegt das Haus in einem Gebiet, in dem die Kommune ein Wärmenetz bis 2030 als sehr wahrscheinlich geeignet einstuft, steht der Gaskessel gegen einen Anschluss, dessen Preisregeln man vorher prüfen sollte, wie das EuGH-Urteil zu Fernwärme-Preisklauseln zeigt. Liegt es im Gebiet für dezentrale Versorgung, ist kein Netz zu erwarten, und die Rechnung läuft zwischen Wärmepumpe, Hybrid und Gas mit Bio-Treppe. Was die Kilowattstunde je Variante heute kostet, steht im Vollkostenvergleich.

Was ist mit dem Wasserstoffnetzgebiet?

Ein Wasserstoffnetzgebiet im Plan ist eine Planungsannahme, kein Lieferversprechen. Wer heute eine Gasheizung mit dem Argument kauft, später komme Wasserstoff, braucht trotzdem ab 2029 die Bio-Treppe, und die Brennstoffkosten trägt er selbst. Zusätzlich soll bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz für eine Grüngas-/Grünheizölquote vorgelegt werden, das die Lieferanten verpflichtet, Brennstoffe für Gebäudewärme bis 2045 vollständig klimaneutral zu machen (§ 42a GModG). Was das für die Preise bedeutet, ist offen, solange der Entwurf fehlt.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

1. Den Wärmeplan der eigenen Gemeinde suchen. Großstädte mussten ihn bis 30. Juni 2026 erstellen; er steht auf der Website der Kommune.
2. Das eigene Grundstück einordnen: Gebietstyp für 2030, 2035 und 2040 und die Eignungsstufe notieren.
3. Prüfen, ob die Gemeinde zusätzlich ein Gebiet förmlich ausgewiesen oder einen Anschluss- und Benutzungszwang beschlossen hat. Nur der Zwang verpflichtet.
4. Eine funktionierende Heizung weiterlaufen lassen. Weder der Plan noch das GModG verlangen einen vorzeitigen Tausch.
5. Für den Ausfall vorplanen: Angebote für mindestens zwei Optionen einholen, solange kein Zeitdruck besteht.
6. Bei einer neuen Gas- oder Ölheizung die Bio-Treppe und die hälftige Kostenteilung nach § 5a CO2KostAufG mit mehreren Aufpreis-Szenarien in die Rechnung nehmen.
7. Sieht der Plan ein Wärmenetz vor, beim Netzbetreiber nach Zeitplan, Anschlusskosten und Preisgleitklausel fragen, bevor ein neuer Kessel bestellt wird.