CO₂-Preis 2027: Was Vermieter bei den Heizkosten selbst tragen müssen

Die kurze Antwort

Der CO₂-Preis soll 2027 im selben Korridor bleiben wie 2026, also bei 55 bis 65 Euro je Tonne. Für Vermieter entscheidet aber nicht der Preis, sondern die Einstufung des Hauses: Je mehr CO₂ es pro Quadratmeter ausstößt, desto mehr der CO₂-Kosten bleiben beim Eigentümer, im schlechtesten Fall 95 Prozent.

Was die Kilowattstunde Wärme insgesamt kostet und welchen Anteil der CO₂-Preis daran hat, steht im Ratgeber zu den Wärmekosten pro Kilowattstunde. Hier geht es um die Frage, wer diesen Anteil bezahlt.

Was gilt 2027 beim CO₂-Preis, und was ist noch offen?

Im geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz steht nur der Korridor für 2026: Mindestpreis 55, Höchstpreis 65 Euro (§ 10 Abs. 2 BEHG). Bei der ersten Versteigerung am 1. Juli 2026 lag der Zuschlag am oberen Ende, bei 65 Euro (DEHSt).

Für 2027 hat die Bundesregierung den Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung des BEHG eingebracht (Drucksache 21/7869). Er hält den Korridor von 55 bis 65 Euro ein weiteres Jahr. Hintergrund ist laut Bundestag die Verschiebung des europäischen Emissionshandels für Gebäude und Verkehr (ETS 2) auf 2028. Ohne Änderung hätte sich der Preis 2027 aus dem schwankenden Durchschnitt der Versteigerungen im EU-ETS 1 errechnet. Der Bundesrat hat keine Einwände erhoben. Stand 13. Oktober 2026 fehlt die Verabschiedung im Bundestag.

Ab 2028 bildet sich der Preis im ETS 2 am Markt. Wie hoch er dann liegt, kann heute niemand seriös beziffern. Für die Planung heißt das: 2027 ist berechenbar, danach nicht mehr.

Wie funktioniert das Stufenmodell?

Seit dem 1. Januar 2023 werden die CO₂-Kosten der Heizung zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt (§ 11 Abs. 2 CO2KostAufG). Bei Wohngebäuden ermittelt der Vermieter mit jeder Heizkostenabrechnung den CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (§ 5 Abs. 1). Die Brennstoffemissionen muss der Lieferant auf der Rechnung ausweisen (§ 3).

CO₂-Ausstoß in kg/m² und Jahr	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
unter 12	100 %	0 %
12 bis unter 17	90 %	10 %
17 bis unter 22	80 %	20 %
22 bis unter 27	70 %	30 %
27 bis unter 32	60 %	40 %
32 bis unter 37	50 %	50 %
37 bis unter 42	40 %	60 %
42 bis unter 47	30 %	70 %
47 bis unter 52	20 %	80 %
52 und mehr	5 %	95 %

Quelle: Anlage zum CO2KostAufG.

Steht das Haus unter Denkmalschutz, in einem Gebiet mit Anschluss- und Benutzungszwang oder einer Erhaltungssatzung, halbiert sich der Vermieteranteil; das muss der Vermieter nachweisen (§ 9). Bei Gewerbeflächen gibt es kein Stufenmodell: Der Mieter trägt höchstens die Hälfte (§ 8).

Was kostet das ein Mehrfamilienhaus? Ein Rechenbeispiel

Annahmen: 12 Wohnungen, 900 m² Wohnfläche. Variante Gas: 180.000 kWh laut Abrechnung. Variante Öl: 16.000 Liter. Emissionsfaktoren nach Anlage 2 der EBeV 2030: Erdgas rund 0,181 kg CO₂ je abgerechneter Kilowattstunde, Heizöl rund 2,68 kg je Liter. CO₂-Preis 55 bis 65 Euro plus 19 Prozent Umsatzsteuer.

	Gas	Öl	Gas nach Sanierung (−25 %)
CO₂ pro Jahr	32,7 t	42,8 t	24,5 t
kg CO₂ je m²	36,3	47,6	27,2
Stufe Vermieter	50 %	80 %	40 %
CO₂-Kosten gesamt, brutto	2.137–2.526 €	2.803–3.312 €	1.603–1.894 €
davon Vermieter	1.069–1.263 €	2.242–2.650 €	641–758 €

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Beim Öl trägt der Eigentümer mehr als doppelt so viel wie beim Gas, obwohl der Verbrauch in Kilowattstunden vergleichbar ist. Zweitens: Ein Viertel weniger Verbrauch halbiert den Vermieteranteil fast, weil das Haus gleichzeitig weniger CO₂ ausstößt und in eine günstigere Stufe rutscht. Jede Stufe nach unten wirkt doppelt.

Schon bei gleichbleibendem Preis summiert sich der Vermieteranteil beim Ölhaus über zehn Jahre auf 22.000 bis 26.500 Euro, die nicht umlagefähig sind. Das gehört in jede Investitionsrechnung.

Was ändert sich ab 2028 für neue Gas- und Ölheizungen?

Das CO2KostAufG verweist inzwischen auf das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Heizungen nach § 43 GModG in vermieteten Wohnungen gilt ab dem 1. Januar 2028 eine eigene Regel (§ 5a CO2KostAufG): Vermieter und Mieter teilen die CO₂-Kosten dann hälftig, unabhängig von der Stufe, und ebenso die Gas-Netzentgelte. Ab 2029 kommen die Mehrkosten für den anteilig vorgeschriebenen Brennstoff hinzu, für einen Anteil von bis zu 30 Prozent. Für Neubauten gilt das entsprechend (§ 5b).

Für Eigentümer heißt das: Wer jetzt eine neue fossile Heizung plant, sollte nicht nur den CO₂-Preis, sondern auch diese Kostenteilung in die Rechnung nehmen.

Was passiert, wenn die Abrechnung nicht stimmt?

Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung den Mieteranteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3). Fehlt das, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4). Heizt der Mieter selbst, etwa mit einer Gasetagenheizung, muss er seinen Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten in Textform geltend machen (§ 6 Abs. 2).

Was Vermieter jetzt tun sollten

1. Die letzte Brennstoffrechnung heraussuchen und die ausgewiesenen CO₂-Emissionen durch die Wohnfläche teilen. Das ergibt die Stufe.
2. Prüfen, ob die Heizkostenabrechnung Einstufung und Berechnung offen ausweist, sonst droht die 3-Prozent-Kürzung.
3. Den Vermieteranteil für 2027 mit 65 Euro je Tonne ansetzen, nicht mit 55. Die erste Versteigerung lag am Deckel.
4. Für 2028 und später mit einem Marktpreis aus dem ETS 2 planen, dessen Höhe offen ist, und mehrere Preisszenarien rechnen.
5. Maßnahmen danach bewerten, wie viele Stufen sie bringen. Dämmung oberster Geschossdecke, hydraulischer Abgleich oder ein Heizungstausch wirken beim Vermieter doppelt.
6. Vor dem Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung die hälftige Kostenteilung ab 2028 nach § 5a CO2KostAufG einrechnen.