Fernablesbare Zähler bis Ende 2026: Was Vermieter jetzt nachrüsten müssen

Die kurze Antwort

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler in vermieteten Gebäuden mit Zentralheizung fernablesbar sein – also ohne Zutritt zur Wohnung ablesbar. Wer nicht nachrüstet, gibt jedem Mieter das Recht, seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent zu kürzen.

Die Frist steht in § 5 Abs. 3 der Heizkostenverordnung, gerät aber neben Gaspreisbriefen und CO₂-Kostenaufteilung leicht aus dem Blick. Sieben Wochen vor Ablauf lohnt der Blick auf die eigenen Messgeräte.

Welche Geräte fallen unter die Nachrüstpflicht?

Die Heizkostenverordnung gilt für Gebäude, in denen eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage oder eine gewerbliche Wärmelieferung mehrere Nutzer versorgt (§ 1 HeizkostenV). Für die Messgeräte unterscheidet § 5 drei Jahrgänge:

Eingebaut	Anforderung	Frist
bis 1. Dezember 2021, nicht fernablesbar	Nachrüstung oder Austausch auf fernablesbar, interoperabel	31. Dezember 2026
bis 1. Dezember 2022, bereits fernablesbar	zusätzlich Smart-Meter-Gateway-Anbindung und Interoperabilität	nach dem 31. Dezember 2031
seit 1. Dezember 2022	nur noch fernablesbar, gateway-fähig, herstellerübergreifend interoperabel	gilt sofort beim Einbau

Fernablesbar ist ein Gerät nach § 5 Abs. 2 Satz 2, wenn es „ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten“ abgelesen werden kann. Funkgeräte, die im Treppenhaus oder vor dem Haus erfasst werden, erfüllen das in der Regel. Eine Sonderregel gilt für den Tausch einzelner Geräte: Ist der Rest des Systems noch nicht fernablesbar, darf ein einzelner Zähler auch durch ein nicht fernablesbares Gerät ersetzt werden – an der Frist zum Jahresende ändert das nichts.

Was kostet es, die Frist zu reißen?

Die Verordnung droht kein Bußgeld an, sondern greift beim Geld der Abrechnung. § 12 Abs. 1 HeizkostenV kennt zwei Stufen:

Verstoß	Kürzungsrecht des Mieters
Keine fernablesbare Ausstattung entgegen § 5 Abs. 2 oder 3	3 % seines Kostenanteils
Fehlende oder unvollständige Informationen nach § 6a	3 % seines Kostenanteils
Gar keine verbrauchsabhängige Abrechnung	15 % seines Kostenanteils

Wichtig für Eigentümergemeinschaften: Im Verhältnis zwischen einzelnem Wohnungseigentümer und Gemeinschaft gilt das Kürzungsrecht nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4). Im Verhältnis zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter gilt die Verordnung dagegen (§ 1 Abs. 2 Nr. 3). Ab welchem Abrechnungszeitraum die 3-Prozent-Kürzung wegen versäumter Nachrüstung erstmals greift, sollte im Streitfall juristisch geprüft werden; der Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

Rechenbeispiel: Was 3 Prozent im Mehrfamilienhaus bedeuten

Angenommen wird ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen, Gaszentralheizung und 150.000 kWh Gasverbrauch im Jahr. Als Preis dient der Durchschnitt, den private Haushalte mit mehr als 200 Gigajoule Jahresverbrauch im ersten Halbjahr 2026 gezahlt haben: 10,92 Cent je Kilowattstunde (Destatis, 30.09.2026).

Posten	Wert
Brennstoffkosten im Jahr	150.000 kWh × 10,92 ct = 16.380 €
Durchschnittlicher Anteil je Wohnung	1.638 €
3 % Kürzung je Wohnung	≈ 49 €
3 % Kürzung für das ganze Haus	≈ 491 € pro Jahr
Zum Vergleich: 15 % ohne Verbrauchsabrechnung	≈ 2.457 € pro Jahr

Gerechnet ist nur der Brennstoff. Zu den umlagefähigen Heizkosten zählen nach § 7 Abs. 2 auch Betriebsstrom, Wartung, Messgeräte und Abrechnung – der tatsächliche Kürzungsbetrag liegt also höher. Die Summe wirkt klein, sie fällt aber jedes Jahr an, während die Kosten für Anmietung und Verwendung fernablesbarer Messgeräte ihrerseits über die Heizkosten umlagefähig sind (§ 7 Abs. 2).

Was ändert sich für Mieter mit der Fernablesung?

Mehr als die Ablesung. Sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind, muss der Eigentümer den Nutzern nach § 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV monatlich Verbrauchsinformationen geben. Sie enthalten mindestens den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, den Vergleich mit Vormonat und Vorjahresmonat und einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 2). Mit der Jahresabrechnung kommen Angaben zum Energieträgermix, zu Steuern und Abgaben, zu den Kosten der Messgeräte und ein witterungsbereinigter Vorjahresvergleich hinzu (§ 6a Abs. 3).

Für Vermieter heißt das: Die Nachrüstung allein reicht nicht. Wer fernablesbare Zähler hat, aber keine monatlichen Informationen liefert, ist wieder bei 3 Prozent Kürzungsrecht – diesmal nach § 12 Abs. 1 Satz 3. Wer das über den Messdienst abwickelt, sollte den Auftrag ausdrücklich darauf erstrecken.

Wann gilt die Pflicht nicht?

Die Verordnung kennt Ausnahmen, die enger sind, als viele Eigentümer hoffen:

• Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus: Hier dürfen die Parteien vertraglich von der Verordnung abweichen (§ 2).
• Technisch unmöglich oder unverhältnismäßig: § 5 Abs. 3 Satz 2 befreit von der Nachrüstung, wenn sie im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder eine unbillige Härte bedeutet. Das muss der Eigentümer belegen können.
• Besondere Gebäude: Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingswohnheime sowie Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr fallen nach § 11 aus der Verbrauchserfassung heraus. Wie Heizkosten im Pflegeheim verteilt werden, steht im Ratgeber zu Pflegeheimen.

Bei gewerblicher Wärmelieferung bleibt die Pflicht bestehen. Rechnet der Lieferant direkt mit den Nutzern nach Anteilen ab, trägt er die Pflichten des Eigentümers (§ 1 Abs. 3); sonst bleibt der Eigentümer zuständig. Wer auf Wärmecontracting umstellt, sollte die Messtechnik im Vertrag ausdrücklich regeln.

Was Vermieter bis Jahresende tun sollten

1. Geräte inventarisieren: Baujahr und Typ jedes Wärmezählers, Heizkostenverteilers und Warmwasserzählers feststellen, am einfachsten über die letzte Abrechnung des Messdienstes.
2. Messdienst schriftlich anfragen: Bestätigung einholen, dass alle Geräte bis 31.12.2026 fernablesbar sind, und einen Termin für noch fehlende Geräte festmachen.
3. Interoperabilität prüfen: Bei neuen Geräten auf Smart-Meter-Gateway-Fähigkeit und herstellerübergreifende Auslesbarkeit achten, damit ein späterer Wechsel des Messdienstes möglich bleibt.
4. Monatliche Verbrauchsinformation beauftragen: Klären, wer sie in welcher Form an die Mieter liefert, damit nicht über § 6a die nächste Kürzung droht.
5. Ausnahmen dokumentieren: Wer sich auf technische Unmöglichkeit oder unbillige Härte beruft, sollte Gutachten oder Angebote aufbewahren.
6. Abrechnungsfrist im Blick behalten: Die Heizkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen. Bei Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2026 heißt das: bis Ende 2027.