Heizungsgesetz 2026: Was das GModG für Vermieter und Betriebe wirklich ändert

Die kurze Antwort

Das Heizungsgesetz, über das jahrelang gestritten wurde, gibt es in seiner alten Form nicht mehr. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); es hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst und die zentrale Reizfigur gestrichen – die Pflicht, jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben. Für Vermieter und Betriebe heißt das: kein Austauschzwang, keine starre Technikvorgabe. Aber eine Reihe von Pflichten bleibt, und die eigentliche Steuerung läuft jetzt über den CO₂-Preis, nicht über das Verbot.

Wer die Lage nur auf „65 Prozent sind weg" verkürzt, übersieht die Pflichten, die geblieben sind – und die Kostenlinie, die unverändert steigt. Dieser Ratgeber ordnet ein, was für vermietete Wohn- und für Gewerbegebäude jetzt konkret gilt.

Was ist mit dem GModG rechtlich entfallen?

Drei Dinge, die Eigentümer am stärksten verunsichert haben. Erstens die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht für neue Heizungen. Zweitens die altersbedingte Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach 30 Betriebsjahren. Drittens das vollständige Betriebsverbot für Öl- und Gaskessel ab 2045. Die beiden letzten standen in den §§ 71 bis 73 des alten Rechts; im GModG sind diese Paragrafen ausdrücklich als „(weggefallen)" markiert.

An ihre Stelle tritt § 42 GModG: Beim Heizungstausch im Bestand stehen zehn gleichwertige Optionen zur Wahl – von der Wärmepumpe über den Wärmenetzanschluss und Biomasse bis zur weiterhin zulässigen Gas- oder Ölheizung. Eine funktionierende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden, unabhängig vom Baujahr. Für Vorhaben, deren Bauantrag, Anzeige oder Baubeginn vor dem 29. Juli 2026 lag, gilt nach den Übergangsregeln noch das alte Recht – im Einzelfall zu prüfen.

Welche Pflichten bleiben für Vermieter und Betriebe?

Hier liegt der Teil, der in der Debatte untergeht. Das GModG hat Verbote gestrichen, aber Prüf- und Optimierungspflichten behalten – und die treffen größere Objekte besonders.

Pflicht	Rechtsgrundlage	Wen es trifft
Heizungsprüfung und -optimierung	§ 60b GModG	wasserführende Heizungen in Gebäuden ab sechs Wohnungen / Nutzungseinheiten
Hydraulischer Abgleich nach Einbau	§ 60c GModG	gleiche Gebäudegröße, nach jedem Heizungseinbau
Bio-Treppe bei neuer Gas-/Ölheizung	§ 43 GModG	Neueinbau nach dem 29.07.2026

Die Heizungsprüfung ist für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 fällig; bei jüngeren Anlagen innerhalb eines Jahres nach 15 Betriebsjahren. Optimierungsmaßnahmen müssen binnen eines Jahres nach der Prüfung folgen. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern und für Betriebe mit größeren Gewerbegebäuden ist das keine Formalie, sondern eine dokumentierte Pflicht mit Frist.

Was gilt, wenn Sie trotzdem eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen?

Sie dürfen das – aber mit einer Auflage, die ab 2029 beißt. § 43 GModG verlangt für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe:

Ab dem	Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe
1. Januar 2029	10 %
1. Januar 2030	15 %
1. Januar 2035	30 %
1. Januar 2040	60 %

Für Vermieter ist das eine Kostenfalle mit Ansage: Biomethan und Bio-Heizöl sind heute teurer als die fossile Variante, und wer trägt den Mehrpreis, muss im Mietverhältnis geklärt sein. Im Wärmecontracting übernimmt der Betreiber die Erfüllung der Bio-Treppe (§ 43 Abs. 6) – einer der Gründe, warum vermietende Eigentümer die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung prüfen (dazu der Ratgeber zu Wärmecontracting und § 556c BGB).

Was kostet die Entscheidung, nicht zu handeln?

Rechenbeispiel, frei gewählte Objektgröße: ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen, 900 m², Erdgasheizung mit rund 120.000 kWh Wärmeverbrauch im Jahr. Der Emissionsfaktor für Erdgas liegt bei rund 0,182 kg CO₂ je Kilowattstunde (EBeV 2030, Abrechnungsbasis Brennwert).

Posten	Wert (Stand 25.10.2026)
Wärmeverbrauch	120.000 kWh/Jahr
CO₂-Menge	≈ 21,8 Tonnen
CO₂-Preis 2026 (Korridor, § 10 BEHG)	55 bis 65 € je Tonne
CO₂-Kosten im Jahr	≈ 1.200 bis 1.420 €

Das ist die Summe, die der Gesetzgeber nicht mehr verbietet, sondern bepreist – rund 1.200 bis 1.420 Euro allein für den CO₂-Anteil, bei gleichem Verbrauch Jahr für Jahr, mit steigendem Korridor und ab 2028 unter dem europäischen Emissionshandel ETS 2 (was das kosten kann). Beim vermieteten Wohngebäude bleibt davon ein Teil nach dem Stufenmodell beim Eigentümer hängen; wie viel, zeigt der Ratgeber zur CO₂-Kostenaufteilung 2027. Was eine Kilowattstunde Wärme je Erzeuger insgesamt kostet, steht im Vollkostenvergleich.

Zwingt die kommunale Wärmeplanung zum Tausch?

Nein. Die Wärmeplanung läuft weiter – Gemeinden über 100.000 Einwohner sollten ihren Plan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere bis zum 30. Juni 2028 (§ 4 Wärmeplanungsgesetz). Die frühere Kopplung, nach der ein veröffentlichter Plan eine Austauschfrist auslöste, ist aber entfallen. Der Plan ist eine Information, kein Befehl: Er zeigt, ob ein Wärmenetz in Ihr Gebiet kommt. Was Eigentümer mit Gasheizung nach Vorliegen des Plans entscheiden sollten, steht im eigenen Ratgeber zur kommunalen Wärmeplanung; für die Ölheizung gilt die Lage hier.

Was Vermieter und Betriebe jetzt tun sollten

1. Austauschdruck prüfen, nicht fürchten: Eine funktionierende Heizung müssen Sie nicht ersetzen. Der Druck kommt vom CO₂-Preis, nicht mehr vom Gesetz – das lässt Planung statt Panik zu.
2. Prüf- und Abgleichpflichten terminieren: Ab sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten die Heizungsprüfung nach § 60b einplanen (vor-2009-Anlagen bis 30.09.2027) und nach jedem Einbau den hydraulischen Abgleich nach § 60c dokumentieren.
3. Neueinbau von Gas/Öl nur mit offenen Augen: Ab 2029 greift die Bio-Treppe nach § 43. Klären Sie vorab vertraglich, wer die Mehrkosten des Bioanteils trägt.
4. CO₂-Last beziffern: Rechnen Sie den jährlichen CO₂-Anteil Ihrer fossilen Wärme aus und ordnen Sie beim Mietobjekt Ihre Stufe nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz ein.
5. Wärmeplan Ihrer Gemeinde einsehen: Er zwingt zu nichts, zeigt aber, ob ein Netzanschluss die ruhigere Alternative zum Einzeltausch ist.
6. Vollkosten statt Anschaffungspreis rechnen: Vergleichen Sie Alternativen über die erwartete Restlaufzeit, bevor Sie investieren – der Anschaffungspreis ist nur der kleinere Teil der Entscheidung.