Heizungsförderung 2026: Warum Vermieter nur ein Drittel bekommen und Selbstnutzer bis 80 Prozent

Die kurze Antwort

Beim Heizungstausch bekommt ein Vermieter nur die Grundförderung von 30 Prozent. Die beiden großen Zuschläge — der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent und der Einkommensbonus von bis zu 40 Prozent — gelten ausschließlich für die selbst bewohnte Wohnung. Die oft zitierten „bis zu 70 Prozent" sind also die Ausnahme für Selbstnutzer mit geringem Einkommen, nicht die Regel für Eigentümer von Mietwohnungen.

Was die Kilowattstunde Wärme danach kostet, steht im Ratgeber zu den Wärmekosten pro Kilowattstunde. Hier geht es um die Frage, wer wie viel vom Einbau zurückbekommt.

Wer bekommt welchen Fördersatz?

Die Heizungsförderung läuft seit 2024 über die KfW, für Privatpersonen im Programm 458. Sie besteht aus einer Grundförderung und mehreren Boni, die sich addieren (Stand der KfW-Produktbedingungen: Oktober 2026):

Baustein	Höhe	Für wen
Grundförderung	30 %	alle Eigentümer, auch Vermieter
Klimageschwindigkeitsbonus	16 %	nur selbst bewohnte Wohnung
Einkommensbonus	bis 40 %	nur Selbstnutzer, Einkommensgrenze
Höchstquote	bis 80 % (sonst 70 %)	Selbstnutzer

Für Vermieter endet die Tabelle in der ersten Zeile: 30 Prozent. Für Selbstnutzer lassen sich die Bausteine stapeln, gedeckelt bei 80 Prozent der förderfähigen Kosten für die niedrigste Einkommensgruppe, sonst in der Regel bei 70 Prozent.

Förderfähig sind nicht die vollen Kosten, sondern Höchstbeträge je Wohneinheit: 28.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Betrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 Euro. Eine GbR oder eine andere juristische Person beantragt nicht über das Programm 458, sondern über das Programm 459; Nießbraucher sind ausgeschlossen.

Warum die Boni an der Eigennutzung hängen

Der Klimageschwindigkeitsbonus belohnt den schnellen Austausch einer funktionierenden alten Heizung — einer Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung. Er beträgt derzeit 16 Prozent, sinkt ab dem 1. Februar 2027 alle sechs Monate um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028. Den Bonus gibt es nur für die selbst genutzte Haupt- oder einzige Wohnung.

Der Einkommensbonus ist nach dem zu versteuernden Haushaltseinkommen gestaffelt: 40 Prozent bis 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro, 10 Prozent bis 50.000 Euro. Mit einem kindergeldberechtigten Kind steigen die Grenzen um je 10.000 Euro. Auch dieser Bonus setzt Eigennutzung voraus.

Beides zielt auf dasselbe: die Eigentümerin, die im eigenen Haus wohnt und knapp kalkuliert. Der Vermieter, der die Wärme weiterverkauft, ist nicht gemeint — ihn verweist der Gesetzgeber auf die Miete.

Was bleibt für den Vermieter übrig? Ein Rechenbeispiel

Annahmen: Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen, 900 m² Wohnfläche, zentraler Heizungstausch für 90.000 Euro brutto (frei gewählte Rechengröße).

Förderfähige Höchstkosten: 28.000 (erste Wohneinheit) + 5 × 15.000 (zweite bis sechste) + 6 × 8.000 (ab der siebten) = 151.000 Euro. Die 90.000 Euro liegen also vollständig im Rahmen.

	Vermieter (MFH)	Selbstnutzer (EFH, ≤ 30.000 € Einkommen)
Investition (Annahme)	90.000 €	28.000 €
Fördersätze	30 %	30 + 16 + 40 %, gedeckelt 80 %
Zuschuss	27.000 €	22.400 €
Eigenanteil	63.000 €	5.600 €

Der Unterschied ist der Kern der Reform: Derselbe Heizungstausch kostet den Selbstnutzer mit niedrigem Einkommen 20 Prozent der förderfähigen Summe, den Vermieter 70 Prozent. Wer vermietet und trotzdem mit „bis zu 70 Prozent Förderung" plant, verrechnet sich um den Faktor zwei.

Wie viel davon darf auf die Miete?

Der Vermieter kann einen Teil der Kosten über eine Modernisierungsmieterhöhung weitergeben, aber mit zwei Bremsen. Erstens: Nach § 559a BGB zählen Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln nicht zu den aufgewendeten Kosten — die 27.000 Euro KfW-Förderung werden also abgezogen, bevor gerechnet wird. Es bleiben 63.000 Euro.

Zweitens begrenzt § 559 BGB die Umlage auf 8 Prozent dieser Kosten pro Jahr. Für Heizungen gilt zusätzlich eine eigene Kappung: höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3).

Im Beispiel: 8 Prozent von 63.000 Euro sind 5.040 Euro im Jahr, also 420 Euro im Monat oder rund 0,47 Euro je Quadratmeter — knapp unter der Kappung. Ohne Förderung wären es 8 Prozent von 90.000 Euro, also 600 Euro im Monat beziehungsweise rund 0,67 Euro je Quadratmeter; dann würde die 0,50-Euro-Grenze greifen und einen Teil beim Vermieter lassen. Die Förderung senkt also nicht nur den Eigenanteil, sie hält die Umlage überhaupt erst unter der Kappung.

KfW oder BAFA — wer fördert was?

Die neue Wärmeerzeugung — Wärmepumpe, Biomasse, Anschluss an ein Wärmenetz — läuft über die KfW (Programm 458). Die Gebäudehülle, die Anlagentechnik ohne Heizung und die Heizungsoptimierung fördert dagegen die BAFA mit 15 Prozent, plus 5 Prozentpunkte, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt (iSFP-Bonus). Wer Dämmung und Heizung zugleich plant, stellt also zwei Anträge bei zwei Stellen. Für die BAFA-Maßnahmen gelten eigene Höchstkosten: 30.000 Euro je Wohneinheit, mit iSFP das Doppelte.

Ein Hinweis zur Verlässlichkeit: Die Förderung hängt vom verfügbaren Haushalt ab, einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Prüfen Sie vor jedem Antrag die aktuellen Bedingungen direkt bei der KfW.

Was Vermieter und Selbstnutzer jetzt tun sollten

1. Vor der Investitionsrechnung klären, ob gefördert wird als Vermieter (30 Prozent) oder als Selbstnutzer (bis 80 Prozent). Daraus ergibt sich der Eigenanteil, nicht aus der Werbezahl „70 Prozent".
2. Als Selbstnutzer prüfen, ob der Klimageschwindigkeitsbonus noch greift — er sinkt ab Februar 2027 halbjährlich und endet im August 2028.
3. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen gegen die Grenzen (30.000 / 40.000 / 50.000 Euro, plus 10.000 je Kind) halten, bevor man mit dem Einkommensbonus plant.
4. Den Antrag vor der Auftragsvergabe stellen und die förderfähigen Höchstkosten je Wohneinheit beachten, nicht die Gesamtsumme.
5. Als Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung mit abgezogener Förderung (§ 559a) und der 0,50-Euro-Kappung für Heizungen rechnen, bevor man mit Mieteinnahmen kalkuliert.
6. Dämmung und Heizung getrennt beantragen — Heizung bei der KfW, Hülle und Optimierung bei der BAFA — und den iSFP-Bonus mitnehmen.