Energieausweis 2026: Wann Vermieter und Verkäufer ihn brauchen – und was eine Klasse kostet

Die kurze Antwort

Einen Energieausweis brauchen Eigentümer, sobald sie verkaufen oder eine Wohnung, ein Gebäude oder eine Gewerbeeinheit neu vermieten wollen – er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und gilt zehn Jahre. Fehlt er oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, drohen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz Bußgelder bis zu 10.000 Euro.

Mit dem GModG, das seit dem 29. Juli 2026 das GEG abgelöst hat, ist beim Energieausweis inhaltlich wenig neu – die Regeln stehen jetzt in den §§ 79 bis 88 GModG. Was sich geändert hat, ist das Umfeld: Die Pflichten rund um die Heizung sind im Heizungsgesetz 2026 neu sortiert, und Käufer, Mieter und Banken lesen die Effizienzklasse inzwischen als Kostenprognose.

Wann muss ein Energieausweis vorliegen?

§ 80 GModG nennt vier Anlässe. Ein laufendes Mietverhältnis allein löst nach dem Wortlaut keine Pflicht aus; maßgeblich ist der geplante Verkauf oder die Neuvermietung.

Anlass	Pflicht	Fundstelle
Neubau	Bedarfsausweis unverzüglich nach Fertigstellung	§ 80 Abs. 1
größere Änderung, für die das ganze Gebäude neu berechnet wird	neuer Bedarfsausweis	§ 80 Abs. 2
Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung, Leasing	Ausweis ausstellen, falls kein gültiger vorliegt	§ 80 Abs. 3
Behördliche Nutzung mit Publikumsverkehr über 250 m²	Ausweis ausstellen und aushängen	§ 80 Abs. 6
Sonstiger starker Publikumsverkehr über 500 m² (z. B. Handel, Hotel)	aushängen, sobald ein Ausweis vorliegt	§ 80 Abs. 7

Ausgenommen sind kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche (§ 79 Abs. 4, § 3 GModG). Für Baudenkmäler gelten die Vorlage- und Aushangpflichten der Absätze 3 bis 7 nicht.

Der Ausweis muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; ein deutlich sichtbarer Aushang reicht. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Nachfrage. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss er im Original oder als Kopie übergeben werden (§ 80 Abs. 4 und 5). Die Pflicht trifft auch den Makler.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlichen Abrechnungen aus: mindestens 36 zusammenhängende Monate, deren jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegt, witterungsbereinigt und mit angemessener Berücksichtigung längerer Leerstände (§ 82 Abs. 3 und 4). Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik, unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner.

Die Wahl ist nur in einem Fall eingeschränkt: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen einen Bedarfsausweis, es sei denn, sie erreichen mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3). Für ein Mehrfamilienhaus ab fünf Wohnungen haben Eigentümer immer die Wahl.

Für die Praxis gilt: Der Verbrauchsausweis ist schneller erstellt, hängt aber am Nutzerverhalten der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis ist aufwendiger, eignet sich aber besser, um Sanierungsvarianten zu vergleichen. Nach einer Sanierung bildet er den neuen Zustand sofort ab, der Verbrauchsausweis erst nach drei Heizperioden.

Was muss in der Immobilienanzeige stehen?

Liegt beim Schalten einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Ausweis vor, verlangt § 87 GModG fünf Angaben:

1. Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch),
2. Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh je Quadratmeter und Jahr,
3. wesentlicher Energieträger der Heizung,
4. Baujahr (bei Wohngebäuden),
5. Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden).

Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme- und Stromwert getrennt anzugeben. Für ältere Ausweise aus der Zeit vom 1. Oktober 2007 bis 30. April 2014 gelten Sonderregeln (§ 112 Abs. 3). Fehlende Pflichtangaben sind ein eigener Bußgeldtatbestand.

Rechenbeispiel: Welche Klasse hat ein Mehrfamilienhaus?

Annahmen: Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen, 750 Quadratmeter Wohnfläche, zentrale Gasheizung mit Warmwasser. Der witterungsbereinigte Durchschnittsverbrauch der letzten 36 Monate liegt bei 135.000 kWh.

Schritt	Wert	Grundlage
Gebäudenutzfläche (unbekannt, pauschal 1,2 × Wohnfläche)	900 m²	§ 82 Abs. 2
Endenergieverbrauch je m²	135.000 ÷ 900 = 150 kWh/(m²·a)	§ 82 Abs. 2
Energieeffizienzklasse	E (über 130 bis 160)	Anlage 10
Gaskosten bei 10,92 ct/kWh	rund 14.740 € pro Jahr	Destatis, 1. Hj. 2026
Verbrauch an der Grenze zu Klasse D (130 × 900)	117.000 kWh	Anlage 10
Ersparnis bis Klasse D	18.000 kWh ≈ 1.966 € pro Jahr	eigene Rechnung

Der Preis von 10,92 Cent ist der Destatis-Durchschnitt für private Haushalte mit mehr als 200 Gigajoule Jahresverbrauch im ersten Halbjahr 2026; der eigene Vertrag kann abweichen. Die Klassengrenzen der Anlage 10 reichen von A+ (bis 30 kWh) bis H (über 250 kWh). Eine Klasse Unterschied entspricht im Beispiel fast 2.000 Euro Heizkosten im Jahr – genau diese Differenz rechnen Interessenten bei der Besichtigung mit. Bei ungedämmten Bestandsgebäuden steigt zusätzlich der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten, der sich allerdings nach dem CO₂-Ausstoß je Quadratmeter richtet, nicht nach der Ausweisklasse.

Wer darf ausstellen, und was droht bei Verstößen?

Ausstellen dürfen nur Personen nach § 88 GModG, etwa Architekten und Bauingenieure mit Schwerpunkt oder Berufserfahrung im energiesparenden Bauen, Handwerksmeister aus Bau- und Anlagengewerken sowie staatlich geprüfte Techniker mit entsprechender Qualifikation. Ein von einer nicht berechtigten Person ausgestellter Ausweis ist selbst ein Bußgeldtatbestand.

Bis zu 10.000 Euro drohen nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 unter anderem, wenn der Ausweis bei der Besichtigung nicht oder unvollständig vorgelegt, nach Vertragsschluss nicht übergeben oder die Anzeige ohne Pflichtangaben veröffentlicht wird. Zuständig sind die Landesbehörden. Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss der Käufer zudem ein informatorisches Beratungsgespräch mit einem Aussteller führen, wenn dieses kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6).

Was Eigentümer jetzt tun sollten

1. Gültigkeit prüfen: Ausstellungsdatum plus zehn Jahre – läuft der Ausweis vor einem geplanten Verkauf oder einer Neuvermietung ab, rechtzeitig neu beauftragen.
2. Ausweisart bewusst wählen: Bei Mehrfamilienhäusern ab fünf Wohnungen besteht Wahlfreiheit. Wer eine Sanierung plant, fährt mit dem Bedarfsausweis besser.
3. Verbrauchsdaten sichern: Für einen Verbrauchsausweis die Abrechnungen von 36 Monaten bereithalten; die jüngste Periode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
4. Anzeigen-Vorlage anpassen: Die fünf Pflichtangaben nach § 87 fest in jedes Exposé und jede Anzeige übernehmen, auch bei Makleraufträgen.
5. Klasse in Euro übersetzen: Kennwert × Gebäudenutzfläche × aktueller Arbeitspreis ergibt die Heizkosten, die Interessenten selbst ausrechnen – besser, man kennt die Zahl vorher.
6. Bei Publikumsverkehr aushängen: Eigentümer von Gebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr prüfen, ob ein Ausweis vorliegt, und hängen ihn sichtbar aus.