Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Woran die Effizienz im Bestand wirklich hängt

Die kurze Antwort

Eine Wärmepumpe funktioniert auch im Mehrfamilienhaus-Bestand – die Fraunhofer-ISE-Feldstudie „WP-QS im Bestand“ misst für Luft-Wasser-Geräte im Mittel eine Jahresarbeitszahl von 3,4, und das Baujahr des Hauses spielte dabei keine Rolle. Entscheidend ist nicht das Alter des Gebäudes, sondern mit welcher Temperatur geheizt und das Trinkwasser erwärmt wird.

Und genau hier liegt der Unterschied zum Einfamilienhaus: Die Raumheizung lässt sich fast immer auf niedrige Vorlauftemperatur bringen, das zentrale Warmwasser im Mehrfamilienhaus aus Hygienegründen nicht. Dieser eine Punkt entscheidet über die Wirtschaftlichkeit stärker als jede Dämmung.

Funktioniert eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus-Bestand überhaupt?

Die oft gehörte Annahme, Wärmepumpen seien etwas für den gedämmten Neubau mit Fußbodenheizung, ist durch Messdaten überholt. Das Fraunhofer ISE hat vier Jahre lang 77 Wärmepumpen in Ein- bis Dreifamilienhäusern der Baujahre 1826 bis 2001 vermessen. Luft-Wasser-Geräte kamen im Schnitt auf eine Jahresarbeitszahl von 3,4 (Spanne 2,6 bis 4,9), erdgekoppelte Anlagen auf 4,3. Eine Korrelation zwischen Baujahr und Effizienz ließ sich ausdrücklich nicht feststellen.

Zwei Einschränkungen gehören dazu, und sie sind für Mehrfamilienhäuser wichtig. Erstens wurden kleine Gebäude gemessen, nicht das zwölfparteige Objekt. Zweitens ist die Jahresarbeitszahl ein Durchschnitt über die Heizperiode, kein Versprechen für den Einzelfall. Die Zahl zeigt, was möglich ist, wenn Auslegung und Betrieb stimmen – und das Team fand bei den schwächsten Anlagen regelmäßig Planungs- und Installationsfehler, keine ungeeigneten Häuser.

Warum ist die Vorlauftemperatur die entscheidende Größe?

Eine Wärmepumpe wird umso effizienter, je kleiner der Temperaturhub zwischen Wärmequelle und Heizkreis ist. Als Faustregel nennt die Verbraucherzentrale: Ein Gebäude ist geeignet, wenn die Vorlauftemperatur ganzjährig unter 55 Grad bleibt; weniger ist besser. Jedes Grad weniger senkt den Stromverbrauch um die Größenordnung von zwei bis drei Prozent.

Für die Raumheizung ist das in den meisten Bestandsbauten erreichbar. Alte Heizkörper sind oft überdimensioniert, weil sie für die Vollkostenlast früherer Jahrzehnte ausgelegt wurden; sinkt die nötige Leistung durch Teilsanierung, reicht eine niedrige Vorlauftemperatur. Wo einzelne Räume nicht warm werden, genügt häufig der Tausch weniger zu kleiner Heizkörper statt einer Komplettsanierung. Der praktische Test dafür ist einfach: An einem kalten Tag die Heizkurve so weit absenken, dass der Vorlauf 50 bis maximal 55 Grad erreicht, und prüfen, ob das Haus warm bleibt.

Was macht das Warmwasser im Mehrfamilienhaus zum eigentlichen Problem?

Hier trennt sich das Mehrfamilienhaus vom Einfamilienhaus. Zentrale Anlagen zur Trinkwassererwärmung gelten nach dem DVGW-Arbeitsblatt W 551 als Großanlagen, sobald der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder das Leitungsvolumen zwischen Erwärmer und entferntester Zapfstelle über drei Liter liegt – in einem Mehrfamilienhaus mit zentralem Warmwasser ist das die Regel. Für Großanlagen fordert das Regelwerk 60 Grad am Speicheraustritt und mindestens 55 Grad in der Zirkulation, zum Schutz vor Legionellen. Die Trinkwasserverordnung verweist für diese Pflicht auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik.

Diese 60 Grad sind für eine Wärmepumpe teuer. Während die Raumheizung mit 40 Grad läuft, muss ein Teil der Jahresarbeit auf deutlich höherer Temperatur erbracht werden, oft mit schlechterer Arbeitszahl oder einem elektrischen Zuheizer. Das ist der Grund, warum ich im Mehrfamilienhaus konservativer rechne als die Fraunhofer-Mittelwerte nahelegen. Die üblichen Auswege – eine Hochtemperatur-Wärmepumpe, ein getrennter Warmwasserkreis, dezentrale Frischwasserstationen auf jeder Etage oder eine kleine Nacherwärmung – lösen das Hygienethema, kosten aber entweder Effizienz oder Investition. Wer eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus plant, muss die Warmwasserfrage zuerst klären, nicht zuletzt.

Was heißt das für die Stromkosten?

Das Rechenbeispiel ist bewusst auf die Energiekosten beschränkt und vollständig offengelegt. Objekt: 12 Wohnungen, rund 900 Quadratmeter, 120.000 Kilowattstunden Wärmebedarf im Jahr. Zum Vergleich der Gaskessel: Bei einem Wirkungsgrad von 93 Prozent braucht er 129.032 Kilowattstunden Gas, das sind bei 11,17 Cent je Kilowattstunde (BDEW, Datenstand August 2026) rund 14.413 Euro Energiekosten im Jahr. Für Wärmepumpenstrom gibt es keinen amtlichen Durchschnitt – der BDEW nimmt Heizstromtarife aus seiner Analyse heraus –, deshalb rechne ich mit zwei Annahmen, 22 und 27 Cent.

Jahresarbeitszahl	Strombedarf/Jahr	Stromkosten 22 ct/kWh	Stromkosten 27 ct/kWh
2,7 (ungünstig: hohe Vorlauf- und Warmwassertemperatur)	44.444 kWh	9.778 €	12.000 €
3,0 (realistisch im Bestand mit zentralem Warmwasser)	40.000 kWh	8.800 €	10.800 €
3,4 (Fraunhofer-Mittel, gut ausgelegt und abgesenkt)	35.294 kWh	7.765 €	9.529 €

Selbst im ungünstigen Fall liegen die reinen Energiekosten der Wärmepumpe unter denen des Gaskessels. Das ist aber nur die halbe Rechnung: Die Wärmepumpe verlagert Kosten von der Energie zum Kapital, sie ist in der Anschaffung deutlich teurer. Ob sie unter dem Strich günstiger ist, entscheidet sich über Investition, Förderung und Laufzeit – das rechne ich im Vollkostenvergleich für Gas, Öl, Fernwärme und Wärmepumpe durch. Für Vermieter kommt hinzu, dass die BEG-Förderung den einkommens- und selbstnutzerbezogenen Bonus nicht auszahlt; es bleibt die Grundförderung. Welche Sätze nach der Neufassung der Förderrichtlinien gelten, gehört in einen eigenen Ratgeber.

Was Eigentümer und Vermieter jetzt prüfen sollten

1. Warmwasser zuerst klären: Prüfen, ob eine Großanlage nach W 551 vorliegt und wie die 60-Grad-Vorgabe mit möglichst wenig Hochtemperaturbetrieb erfüllt wird – Hochtemperatur-Wärmepumpe, dezentrale Frischwasserstationen oder getrennte Nacherwärmung.
2. Den 55-Grad-Test machen: An einem kalten Tag die Heizkurve absenken und sehen, ob die Raumheizung mit unter 55 Grad Vorlauf auskommt. Besteht sie den Test, ist die Heizseite kein Hindernis.
3. Heizlast und einzelne Heizkörper ansehen: Nicht das ganze Haus sanieren, sondern die wenigen Räume identifizieren, die zu wenig Fläche haben, und dort nachrüsten.
4. Eigene Jahresarbeitszahl konservativ ansetzen: Für die Wirtschaftlichkeit mit 2,7 bis 3,0 rechnen, nicht mit dem Datenblattwert bei 35 Grad, und den eigenen Wärmepumpenstromtarif einsetzen.
5. Schall und Aufstellort früh prüfen: Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm an der nächsten Nachbarbebauung bestimmen, wie und wo das Außengerät stehen darf – im dichten Bestand oft der härtere Engpass als die Technik selbst.
6. Zwei Fachplanungen einholen: Mindestens zwei Auslegungen mit Angabe der erwarteten Jahresarbeitszahl und des Warmwasserkonzepts, nicht nur ein Gerätepreis.